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招商房地产周观点&高频追踪报告:地产融资受限的另一面:信贷目标行业报酬率下降倒逼市场利率短期改善

招商房地产周观点&高频追踪报告:地产融资受限的另一面:信贷目标行业报酬率下降倒逼市场利率短期改善

  时间:2017年07月03日 16:09:30 中财网  

 
行业策略:
  (1)17年上半年销量脉冲式调整(预计底部在18Q1左右),部分房企全年销量目标完成率已超50%。上半年,重点城市(57城)销量同比下降16%,一/二/三线分别下降31%/25%/5%,就6月份而言,57城整体降幅继续扩大,一线略收窄,二/三线继续扩大,销量脉冲式调整,底部在18Q1左右
  全国销量数据调整趋势与57城大体一致(高点同在2016Q2),但调整幅度更小且斜率更缓,1-5月累计增速全国+14%/一线-25%/二线+3%/三线+23%(全国口径的三四线虽自16Q4以来持续调整,但增速仍在相对高位)。克而瑞统计,在已公布2017年销售目标的27家企业中,21家房企目标完成率已超50%,平均完成率已达59%
  维持对房地产行业销量18Q1左右见底的判断,地产指数超额收益观察点在三季度往后。强调行业小周期调整逻辑,维持2018Q1左右行业见底判断(量先触底、价格还要滞后);中周期尚未走完(维持中周期走到2019年左右判断,即从2017年四季度往后还有第二个小周期),调整期前半段地产指数难有超额收益(16年2季度-17年上半年),调整期后半段需重视地产及上下游行业系统性机会(17年3季度往后)
  (2)地产行业融资受限的另一面是使得信贷供给方不得不降低目标行业的报酬率(所谓地产是最赚钱的行业),或使市场利率短期改善。再次强调地产股就是大盘缩影,基本面预期决定的估值部分已正在反映或充分反映,短期流动性决定估值去向。当前决定地产板块风格的第一要素就是流动性,基本面预期引领的估值部分正在反映或已充分反映,随着流动性短期出现的问题逐渐Price in,CDs开始回落,地产板块在前期超跌后,相对估值来到历史底部,在这种背景下,地产股指数有短期估值提升机会;流动性较底部有短期改善,源于全社会负债水平增量确有回落(去杠杆),加上地产行业融资受限,信贷投行目标行业报酬率下降,倒逼市场利率短期下行,这种背景下,中小型地产股中有基本面保障的或有机会,强调基本面优先原则(3)前几周强调的地产上游机会不断兑现,强调3季度关注房地产上游机会,地产调整周期帮助“筛选”上、下游真龙头。历史上每一轮房地产周期对上下游的传导都十分明显(虽然地产并非上游行业唯一下游,但趋势上关系明显),房地产调整周期中,其下游行业龙头核心竞争力更加体现,意味着地产周期以外由公司内生优势带来的效果开始发酵(例如家电行业的龙头公司),而从地产下游供需关系的改善看,正在反映前期地产的复苏,而由于产业链的时滞,这种滞后性仍有一定空间
  反观地产上游(煤炭、钢铁、有色等),供需的缺口却在显现。一方面,前期对地产高库存的担忧和国家的预期引导,地产企业补库存行为并不算很积极,在16年地价上行背景下,这种补库存行为或被挤压延后,导致17年的地产投资和新开工调整斜率较缓,包括绝对量,需求在一定程度上被地产上游低估;需求被低估或是不够的,因为投资者或关注投资和新开工是否有向上拐点(显然没到),但上游的供给侧也在行业复苏背景下遭遇供给侧改革,这势必带来了供需缺口,因此,房地产上游机会需要进一步重视,供需缺口作用大于需求低估(4)万科股东会结束,博弈行情短期告一段落,万科股价提升带来的确定性机会是蓝筹白马估值提升,强调粤港澳确定性机会,以及雄安概念后期应更关注央国企。短期看,蓝筹白马仍是配置首选,具有独特商业优势和拿地逻辑的地产公司长期享受估值溢价,万科股价上行提升行业蓝筹白马估值中枢;强调粤港澳是今年三季度开始更符合市场风格的机会,如果说雄安是从0到1的调整,那粤港澳则是更值得期待的基本面的“极”,雄安概念后期更应关注央、国企配置组合:逆向投资逻辑仍是选股主线(持有基本面不错,估值有优势的蓝筹白马),转型地产股需重视安全边际。(部分标的因进入投行名单而暂时调出组合)
1.基本面角度:上半年首选高折价资源型及中等规模成长潜力型龙头:高折价推荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰等】,尤其是受益于战略积极、业绩释放及国企改革的央企地产蓝筹【侨城等】;中等规模成长潜力型推荐【新城/华发/阳光城等】,业绩有保证,规模可期待;四季度左右尤其要加大对周转型公司的关注,典型周转型公司【新城、阳光城等】、兼具资源型和周转型特征的【华发】、以及代理公司【世联】
  2.国企改革是全年重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区,雄安后面也应更关注国、央企。房地产增量空间已经不大,行业横向整合将是未来难得的确定性机会之一,尤其关注央企地产整合,核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】
  以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区,典型标的包括【上实、沙河、渝开发等】
  3.房地产新经济是长牛股摇篮:长租关注估值已具备优势的稀缺标的【世联】;物流地产是业内少有的成长领域,也是存量时代的明珠,关注【南山、东百】
  4.多元化转型是打开增长天花板的重要路径,新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心原则。大金融方面,关注房地产基金稀缺标的【嘉宝集团】;大健康方面,关注医美潜在龙头【苏宁环球】,地产RNAV提供安全边际,医美基金注入提供潜在弹性5. 粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【侨城、华发、天健、龙光等】
  为中长期价值型标的,【世荣、格力等】短期弹性更大,【金融街】资源价值突出, 惠州巽寮湾项目货量占比30%左右,货值占比近20%
  主流城市最新变化:
  1.供给:17年5月重点城市推盘量有所回落,且仍小于销量(批售比0.7),推动库存(即可售套数)继续下降;去化周期自16年11月已触底反弹(受销量边际下行影响),5月30城去化周期为9.3个月,持平4月,其中一线略降/二线升/三线略降
2.需求:新房销量增速自16Q2以来趋势性下降,今年上半年同比下降16%(6月降幅小幅继续扩大);分城级看,一线(4)/二线(13)/三线(40)同比分别于2015M6/2016M3/2016M9见顶回落,今年上半年同比分别下降31%/25%/5%(6月降幅:一线低位回升,二/三线均继续扩大)。看高频绝对数据,销量季节性反弹至3月底(期间略有震荡),4月/5月季节性回落,6月季节性反弹,上周(6.24-6.30)一手房销量:57城+11%/一线+40%/二线(13城)+7%/三线(40城)+8%;重点城市二手房(19城)销量春节后季节性反弹至3月,4/5月季节性回落,6月整体反弹
3.价格:70城房价同比于17M01见顶回落,其中一线最先回落(16M9)/二线略后(16M11)/三四线(截至5月)仍在寻顶。5月,70城房价环比+0.7%(0 PCT),35城上涨/0城持平/35城下跌,湛江/哈尔滨/北海/蚌埠领涨且涨幅不低于1.2%,唐山/昆明/安庆领跌且跌幅不低于0.9%
4.土地:住宅类土地供应同比增速15年以来持续上升,至17M1后开始回落;成交同比增速跟随供应近期亦有回落;楼面地价于16M9见顶后连续回落至16年底,17年持续反弹,受楼面地价影响,溢价率于16M9见顶后回落,17年亦有回升。17年5月,住宅类土地供应回升、而成交回落(与供应背离),同比增速继续回落但仍在相对高位,楼面地价继续上涨(一线大跌/二线大涨/其他大涨),而溢价率5月有所回升(约16M9高点的一半)
风险提示:市场流动性波动加大影响周期股;政策调控力度密度超预期

□ .赵.可./.刘.义./.黄.梓.钊./.李.洋  .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司

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