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【地产观察】园区30000+的楼面价,也不过是权力

【地产观察】园区30000+的楼面价,也不过是权力

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本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所 叶云开律师。

注:本文部分图文内容取材于网络,如有侵权,联系删除

8月底园区终于挂地,其中中新大道南、钟南街西的苏园土挂(2017)01地块,土拍起报价超30亿,预计成交价在46亿左右。

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虽然比不上去年大学城中铁建76亿的地王,但这块地,更具有指导意义啊。


因为中铁建地块迟迟不动(根据经验,迟迟不动的地块不是捂盘,就是信心不足),毕竟旁边的铂悦犀湖卖不到四万。


但这块地不一样,有限价,最高四万二,旁边唐宁府目前差不多均价三万八,不到四万。


更可怕的是,湖东快没有新盘了(唐宁府、星公元、澜山澜)!


别看新房成交量寥寥,可是园区二手房成交每周都是市区之冠,购买力并不差。

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不用等到明年,这个四万二的价格目前已经算是站住了。


恒大黄埭那个三万的价格不算,已经开盘,结果嘛,就不多说。


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相反的,本来因银行首套贷款利率上浮引发的短期内二手房价格微降,因这次挂地,再次越发坚挺。

好了,其实可以开始总结了。


这块地,虽然总价有点贵,但无论从地段、配套、学区,都是苏州的标杆(那些吹牛逼说城市封面级作品的,可以退后了)。


这样的价格,也理所应当是最贵的。


所以这次挂出这个2万起拍价,3万中止价,限售4万2,真心不贵。

尽管最后拿下的价格会到42亿,但这对于很多缺地的房企来说,这根本不算个事儿!


好,来聊聊这块地房企们怎么看。


这个,还要问么,肯定是趋之若鹜啊。

尽管园区尤其是湖东,还有大片的待开发土地,可是,每年也就放出那么几块啊,根本就不够分的好嘛?


这也正是园区聪明之处,饥饿营销炉火纯青。


所以别说这次挂的地3万一平,就是5万,都有人敢拍啊!!!

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假如不出所料,这次园区土拍参拍的房企,应该不在少数。


反正地只有一块,土拍规则也限制得很死,按规矩来,谁能抢到,纯粹是运气了。

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那么这块地,对于房企来说,有什么意义?

第一,  还没进苏州的房企。


上海已经基本拿不到地,而苏州作为苏南重镇,园区湖东又是塔尖的明珠。


这个地块,那是心尖上的肉,西瓜瓤里最核心的部分,假如第一次进苏州就抢到这样的地块。


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这种战略意义,是其他任何区域都比不了的。


你的办公室会选择在园区CBD,很可能就是圆融附近,你会很容易招到苏州地产最优秀的人才。


哪怕你是一家小公司,没关系,只要拿了地,立马乌鸡变凤凰。


在园区,在湖东,开发商品牌不重要。(参见铂悦府、星公元和唐宁府)

第二,  在苏州有项目在开发的。


挺进园区!


你在其他区域做项目,赚再多钱,都比不上在园区湖东做一个盘啊。


也许你专做屌丝盘,但你一进园区,就立马变高富帅了。例子不用再举了,刚才说过。


你在行业内,在苏州这个地产圈,所有的地位,会因为这块地,而变得不一样。


这就跟书生赶考一样,你还是你,但很可能一夜之间,鲤跃龙门。


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所以,除了极少数不需要用这块地来打品牌的央企、巨无霸,更多的开发商,对这块地名誉 上的渴望,已经超过了利润本身。

第三,  手头项目接近开发完毕的公司。


这个在苏州还不算少,尤其是那些曾经豪言壮语,结果一次次在土拍中铩羽而归、颗粒无收的企业。


这不但是根救命稻草,还很可能是咸鱼翻身的最佳利器。


正如上文提过书生赶考的比喻,这也很像是一个赌徒,一夜翻本。


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不仅把之前所有的帐还了,还一夜巨富。


这种感觉,想必很好。


所以为什么有人明知赌博会倾家荡产,还是要去博上一把。


这种转眼间翻雨覆雨手的变换,是能够让人迷恋的。

第四,  在苏州项目不少,处于稳健发展的企业。


目前这些公司也为数不少,在苏州耕耘数年,有几个在开发的项目。


假如能够再进一步,拿到园区的项目,也是很令人兴奋的事情。


但相比于前面三种,对于这块地,可能没有那么迫切。


无非是锦上添花的事情。


不过,一旦能获取园区这颗王冠明珠,对于公司来说,也是极为振奋的事情。


接下来引发的反应,就是公司派哪个团队来做项目的问题了。


这可能会有一番血雨腥风。

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好,我们再猜想一下,最大的可能,是谁来拍得这块地?


按照我前面的说法,单个拍地,就等于博彩,中奖的可能性很小。


所以会有一些公司,联合拍地,增加几率。

一旦联合体其中哪家摘牌,然后联合操盘。


这很有可能。

所以最近在苏州各酒店和会所,经常能看到各地产公司总经理的身影。


合作可能在将来会是常态。


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那些人品差,或者操盘能力差,配合度差的房企,会逐渐没有人愿意合作,慢慢也就退出了市场。

那么假如最终是联合体摘了地块,几家操盘,会有什么结果?


苏州目前已经逐渐形成了几家合作得比较好,前期有过合作的成功案例,所以这次也很有可能这么办。


就算是某个公司独家摘牌,但动辄三四十亿的投入,还有后续开发,也不是笔小钱。

很有可能摘牌后,也有寻求合作开发的意愿。

我判断,这种可能性不小,那么,我相信这最终对于这块地,对于湖东,也是一个好的结果。


这种优质地块,无论谁拿到,都会卯足劲去做产品规划设计,也相信最终会出好的产品。

几家联合操盘,会集中不同公司的优秀特长,把最好的人才都集中在一起。      

毕竟谁都不希望搞砸了。

写了这么多,最后还有个问题。


这最终售价四万二的房子,开盘可能要用抢的啊。


估计到时候,又给ZF出难题了。

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元芳,你怎么看?

地还没拍呢,还有十五天,一切皆有可能。

房企们,加油!

好了,互动时间到。